Высотки выходят из моды

Высотное строительство постепенно выйдет из моды в Москве и Московской области. Часть предложения, особенно в Новой Москве, сместится в сторону малоэтажной застройки, а наиболее популярными будут объекты средней этажности, считают эксперты. В то же время малоэтажное жилье постепенно перестает считаться элитным, и все больше таких объектов появляется в сегменте экономкласса, преимущественно на присоединенных к столице территориях.

Российское законодательство называет малоэтажным строительством возведение жилых домов – как индивидуальных, так и многоквартирных — высотой до трех этажей включительно. Однако эксперты также относят к данному сегменту четырех- и пятиэтажные объекты.

До конца 90-х годов малоэтажность застройки воспринималась как признак элитного жилья. Эксперты вспоминают, что застройщики чаще всего возводили подобные комплексы в центре, а рассчитаны они были всего на несколько квартир.

«Камерность, малоквартирность, просторные входные группы, частная дворовая территория являлись неотъемлемыми атрибутами жизни этого класса», — поясняет заместитель генерального директора компании ОПИН Наталья Картавцева.

В начале 2000-х годов в Москве был реализован первый крупный эксперимент массовой малоэтажной застройки – строительство домов в Куркино. В этом районе встречаются и высотные жилые комплексы, но в основном Куркино застроено малоэтажными домами, в том числе коттеджами и таунхаусами.

«Чиновники хотели повторить данный эксперимент и застроить другие периферийные районы малоэтажным социальным жильем. Однако пока явные шаги по реализации программы предприняты не были», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В Москве малоэтажные дома чаще встречаются в центре, а также в районах Молжаниновский, Солнцево, Куркино, Северный, Южное Бутово, Выхино-Жулебино и в исторических поселках – Сокол, Серебряный Бор, Терехово.

Новые малоэтажные комплексы в Москве появляются редко, только если в виде проекта редевелопмента старых промышленных и административных зданий, которые превращают в комплексы лофт-апартаментов. Также застройщики продолжают возводить малоэтажное жилье в центре, с элитными квартирами.

Низкоэтажная застройка сейчас в основном ведется на территории Новой Москвы и в Московской области.

«В Новой Москве малоэтажные жилые комплексы строятся в основном на расстоянии более 10 км от МКАД. Сейчас продажи открыты в 11 таких комплексах. Преимущественно они сосредоточены на территории Троицкого автономного округа: здесь на долю подобных проектов приходится около 70%», — рассказывает генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

К плюсам малоэтажных комплексов на территории Новой Москвы и Подмосковья относят их расположение в районах с благоприятной экологической обстановкой.

В то же время такие объекты имеют не слишком хорошую транспортную доступность: обычно из малоэтажных комплексов добраться до Москвы или даже ближайшей железнодорожной станции можно только на автомобиле, отмечают эксперты.

Аналитики рынка сходятся во мнении, что малоэтажная застройка никогда не будет преобладать в Москве, так как для нее просто-напросто не осталась места. Поэтому строительство малоэтажного жилья в столице возможно преимущественно в сегменте бизнес- и элиткласса.

«В Москве очень высокая стоимость земли, поэтому застройщикам выгодна масштабная и высотная застройка. Ведь в таком случае компания старается использовать отведенный участок по максимуму, чтобы получить как можно больше прибыли. Таким образом, при уменьшении этажности и количества квартир недополученная прибыль компенсируется увеличением стоимости предложения», — рассказывает заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Кроме того, малоэтажные комплексы в Москве можно построить не везде, даже имея в распоряжении землю. Такие дома должны создавать иллюзию проживания за городом.

«Наиболее благоприятными для размещения данного формата являются участки вблизи природных зон, удаленных от других высотных зданий. Соседство малоэтажки с высотными жилыми комплексами малопривлекательно», — комментирует директор одного из отделений компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина.

В то время как строительство малоэтажных объектов на территории старой Москвы считается заведомо дорогим из-за упущенной выгоды, которую можно получить при возведении высоток, низкоэтажная застройка в Новой Москве и области дешевле, чем высотная.

«Девелоперы, как правило, обеспечивают такие комплексы инфраструктурой, ограниченной по объему и составу. Однако подобные действия позволяют снизить затраты на проект, что в конечном итоге позволяет застройщику установить более привлекательные цены на квартиры. И это, безусловно, только на руку покупателям», — рассказывает Мария Литинецкая.

Кроме того, девелоперов привлекает такой формат отсутствием необходимости проводить экспертизу и, соответственно, возможностью в более короткие сроки разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и сдать комплекс в эксплуатацию.

«Возводить такие дома в принципе проще из-за небольшого размера. Все эти особенности строительства малоэтажных комплексов позволяют установить более низкую стоимость квадратного метра по сравнению с многоэтажными домами, что, в свою очередь, оказывает существенное влияние на активность со стороны покупателей, которая в последнее время только увеличивается», — рассказывает Александр Зубец.

Эксперты считают, что в Новой Москве и в области у малоэтажной застройки хорошие перспективы, особенно учитывая, что власти Подмосковья недавно ввели ограничения по высотности.

Однако преобладать такая застройка не будет, так как подобные объекты, как правило, сдаются с ограниченной инфраструктурой.

Возводить крупные торговые центры и объекты досуга рядом с комплексами с небольшим количеством жителей просто невыгодно. С другой стороны, при таком строительстве снижается нагрузка на дорожную сеть, а также на объекты социальной инфраструктуры.

Игроки рынка считают, что будущее за застройкой средней и переменной этажности, так как такие объекты позволяют найти баланс. Далее будет следовать малоэтажная застройка, а комплексы с высотными домами будут наименее популярными.

«В Москве в формате малоэтажного жилья будут развиваться проекты, представленные апартаментами и жилые проекты в местах со сложившейся исторической невысокой застройкой. Однако их доля будет значительно ниже, чем в Подмосковье, где для развития этого формата больше возможностей и предпосылок», — уверена Наталья Картавцева.