Все о покупке дома и участка

Большинство людей имеют все основания считать себя искушенными покупателями по большинству товарных позиций. Ведь в среднем все мы практически каждый день покупаем еду, почти каждый месяц — одежду, раз в полгода какую-либо бытовую технику или электронику, раз в год мебель, раз в 3–7 лет автомобиль. И только недвижимость покупается один раз в несколько десятилетий. Ошибиться со столь значимой и дорогой покупкой было бы не просто обидно, а катастрофически неверно.

За несколько лет изучения всех аспектов жизни в загородном доме нами был накоплен колоссальный объем знаний в этом вопросе. Мы знаем, из чего складывается формула идеальной покупки загородной недвижимости, и хотим обратить внимание на ее основополагающие составляющие. Вам останется только собрать из представленного набора аспекты, соответствующие вашему случаю, и дополнить полученную формулу личными предпочтениями.

Главное — место

Как ни парадоксально, но при выборе загородного дома сам загородный дом должен довольствоваться второстепенной ролью. Определяющее же значение имеет то, где этот дом находится. Очевидно, что не очень хороший, но стоящий в месте, о котором вы мечтали, дом будет предпочтительнее значительно лучшего дома, но находящегося в месте, где вы по каким-либо причинам ни за что не согласитесь жить. Поэтому выбор загородного дома должен начинаться с определения перечня мест, которые вас будут устраивать по большинству параметров.

Помимо сугубо личностных «нравится — не нравится», есть общие признаки, отличающие хорошее место от плохого. Прежде всего, в непосредственной близости не должно быть свалок, крупных предприятий, загруженных автомобильных или железных дорог, а также других опасных, экологически загрязненных, плохо пахнущих, шумных или по иным причинам неприятных объектов. Приветствуются чистый воздух, малонагруженные дороги с качественным покрытием, а также близость таких составляющих загородной жизни, как лес и водоем. 

Много информации об интересующем районе дают карты и спутниковые снимки таких сервисов, как maps.yandex.ru или maps.google.ru. Снимки имеют настолько высокую детализацию, что позволяют рассмотреть каждый дом, каждый участок и каждую дорожку, измерить реальное расстояние до леса, озера или магазина. Помимо этого можно увидеть, что скрывается за лесополосой, холмом, высоким забором или другим препятствием, мешающим рассмотреть это с земли. На снимках, кроме названий дорог и населенных пунктов, подписаны также наиболее значимые объекты, такие как: остановки транспорта, крупные магазины, детские сады, больницы и т. п. Еще больше информации содержится на Яндекс картах, в слое «народная карта». Информация по объектам заносится в «Народную карту» самими пользователями сервиса, что и объясняет большее ее наполнение в сравнении с официальной версией. Схожим по смыслу с «Народной картой» Яндекса и самым насыщенным информацией является сервис wikimapia.org. На его картах подписан буквально каждый пожарный водоем и ларек с продуктами в садоводствах. Причем большинство объектов не просто под- писано, а сопровождено детальным описанием и даже фотографиями. На основании этой информации можно составить общее представление о местности и, сопоставив со своими запросами, определиться, подходит ли она вам, или лучше поискать дом в другом районе. Единственный нюанс, который надо учитывать при изучении спутниковых снимков, это то, что они были сняты не сегодня, не в этом, а возможно даже и не в прошлом году, и за прошедшее время ситуация могла измениться.

Важную роль в грамотном выборе места для загородного дома играет предполагаемый характер его эксплуатации. Дело в том, что не все рекомендации универсальны, более того, какие-то характеристики окружающей местности в случае постоянного проживания будут рассматриваться как положительные, а в случае дачного варианта эксплуатации загородного дома — как отрицательные.

Для постоянного проживания

Выбирая дом для постоянного проживания, стоит в первую очередь исходить из удобства поездок на работу и учебу для вас и членов вашей семьи. В случае необходимости ежедневных поездок даже получасовая разница в пути перевесит чашу весов в пользу дома, который находится ближе, даже если он заметно проигрывает дальнему по другим характеристикам. Полчаса на работу, полчаса домой — это уже час, а за год это 250 часов (если считать только рабочие дни). В пути теряется не только время, которое можно было бы выделить на сон или полезные дела, но и деньги. Так, средняя легковушка на загородной трассе потребляет около пяти литров топлива в час, что в денежном выражении выльется в ощутимую потерю. Получается, что при ежедневных поездках даже солидная разница в цене между дальним и ближним домом окупится достаточно быстро.

Но можно пренебречь этой арифметикой, если вам по душе выбранное место, где природа, комфорт и другие прелести загородной жизни перевесят транспортные затраты.

Если необходима возможность регистрации по месту жительства (прописка), то важным моментом становится, к какой категории и какому виду разрешенного использования должен относиться участок, на котором стоит дом.

С точки зрения прописки идеальные варианты — это участки с видом разрешенного использования ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). В жилом доме на участке ИЖС без проблем можно прописаться, поскольку он имеет так называемый милицейский адрес. Участки ИЖС могут находиться только в населенном пункте, а значит, обеспечены необходимой инфраструктурой (дороги, общественный транспорт, школы, детские садики, поликлиники и пр.). Подключение к магистральному газу обойдется дешевле, чем в случае с участками не ИЖС, как и стоимость электроэнергии. Мощность электросети в ИЖС должна составлять не менее 15 кВт, чем часто не могут похвастаться владельцы участков с другим видом разрешенного использования. К особенностям, свойственным именно участкам ИЖС, можно отнести тот факт, что на них может находиться только полноценный жилой дом, а не какой-нибудь летний неутепленный домик. Как следствие, в случае строительства надо будет получать на него разрешение, предоставлять проект дома, а после окончания строительства сдавать дом в эксплуатацию. С точки зрения налогообложения, владелец участка ИЖС будет платить большую сумму, чем в случае с другими участками. 

Реже встречающиеся, но не менее подходящие для постоянного проживания — участки на землях поселений с видом разрешенного использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Строительство дома на них в чем-то даже проще, поскольку не обязательно получать разрешение на строительство, хотя строить придется все-таки не абы какой, а именно жилой дом, и потом сдавать его в эксплуатацию. Для тех, кто, живя за городом, собирается заниматься еще и сельским хозяйством, участки ЛПХ практически идеальны, поскольку они напрямую предназначены для этих целей и, как следствие, имеют ряд преференций как с точки зрения кредитования и налогообложения, так и с точки зрения получения сопроводительной и разрешительной документации на произведенную сельхозпродукцию. Надо подчеркнуть, что участки ЛПХ могут быть не только на землях поселения, но и на землях сельхозназначения, где строительство жилых строений не предусматривается.

Если участок, находящийся на землях поселений, предназначен для садоводства или дачного строительства, то прописаться там тоже возможно, хотя и при соблюдении ряда условий, основными из которых являются наличие дома, пригодного для круглогодичного проживания, и отсутствие в собственности иной жилой недвижимости. Вероятно, в обозримом будущем будет принят федеральный закон, позволяющий регистрироваться и в домах на садовых или дачных участках, даже если те находятся на землях сельхозназначения.
Если возможность прописаться в собственном загородном доме значения не имеет, то приоритет ИЖС и ЛПХ над ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество), находящихся на землях поселений, не столь очевиден. То, что на участках ИЖС и ЛПХ лучше обстоят дела с газо- и электроснабжением, нивелируется их значительно большей стоимостью в сравнении с участками СНТ и ДНП. А вот ДНП и СНТ на землях сельхозназначения из-за отсутствия социальной инфраструктуры для постоянного проживания подходят в меньшей степени.

Выбор между СНТ и ДНП должен про- изводиться индивидуально относительно каждого конкретного поселка, по- скольку в этих случаях очень большое значение имеют личностные и деловые качества конкретного председателя садоводства или руководителя управляющей компании. Особое внимание следует уделить тому, в какую сумму выливаются все платежи и членские взносы. При схожем перечне проведенных работ и оказанных услуг сумма всех платежей за год может составлять от менее 10 до более 100 тысяч рублей.

Если участок покупается с готовым домом или принимается решение о строительстве нового дома, то для постоянного проживания наилучшим вариантом являются каменные дома. Дело в том, что массивные кирпичные или железобетонные стены имеют высокую тепловую инерцию, то есть способствуют поддержанию стабильной температуре в доме. В холодное время года необходимо постоянно подогревать воз- дух в доме, поскольку вследствие работы вентиляции происходит значительный по объемам воздухообмен с холодной улицей. Каркасные дома с качественным утеплением занимают промежуточную позицию, они чемпионы по низким теплопотерям через стены, но после выключения отопительных приборов температура в них быстро снижается, поскольку каркасные стены практически не накапливают тепло и не могут им впоследствии делиться. Стены деревянных домов хотя и обладают большей тепловой инерцией в сравнении с каркасными, но проигрывают им по теплопотерям, а потому требуют усиленного отопления.

Летняя дача

К летней даче совсем иные требования, чем к дому для постоянного проживания. При таком варианте эксплуатации достоинствами, имеющимися у ИЖС, либо нельзя воспользоваться (ввиду регистрации по другому адресу), либо как достоинства они уже не рассматриваются, а возможно и вовсе превращаются в недостатки. По цене участки ИЖС примерно в два раза дороже, чем сопоставимые им по характеристикам участки СНТ и ДНП. Тем не менее, ИЖС вполне допустимый вариант для летней дачи, особенно если в перспективе вы собираетесь насовсем переехать в свой загородный дом, однако, учитывая вышесказанное, приоритет все-таки у СНТ и ДНП. При этом не особенно важно, находятся они на землях поселений или на землях сельхозназначения.

Выбирая между СНТ и ДНП, во главу угла ставят суммарный размер платежей. В современных коттеджных поселках (которые в большинстве своем относятся к ДНП) размер платежей значительно выше, чем в садоводствах, правда, и уровень сервиса в коттеджных поселках обычно превосходит тот, что доступен в СНТ. Есть садоводства, в которых за небольшие деньги делают то же самое и в том же объеме, что и в хорошем коттеджном поселке, но это скорее исключение из общего правила. Впрочем, тот небогатый перечень сервисов, что имеется в большинстве садоводств, может оказаться вполне достаточным, а платить, например, за оперативную расчистку снега на дорогах, используя дачу только в теплое время года, как-то не особенно целесообразно.

Поселения со статусом СНТ образовывались в основном в советское время, то есть средний возраст СНТ составляет около пятидесяти лет. За полвека их успели как следует обжить, вырастить плодовые деревья, построить и укатать до состояния камня дороги, провести электричество, летний водопровод, а иногда и магистральный газ. Обратной стороной возраста являются не особенно широкие улицы и социальная неоднородность соседей.

Поселки ДНП в основной своей массе относительно молодые, построенные на землях, еще недавно бывших колхозными полями. Как следствие, территория находится в процессе обустройства, что, естественно, не только требует дополнительных расходов, но и может растянуться на многие годы.

Расстояние до города от летней дачи не является критичным. Конечно, ездить далеко не хочется, но учитывая, что делать это придется не особенно часто, вполне можно согласиться на удаление и 150 километров от Санкт-Петербурга. Пробки сконцентрированы в городе и рядом с ним, их придется пре- одолевать и тем, кто живет в километре от КАД, и тем, кто в сотне. А за чертой города лишняя пара десятков километров по свободной летней дороге не должна стать проблемой. Награда же за лишние километры весомая. Чем дальше от города, тем чище воздух, интересней природа, меньше народа, ниже цена.

Для летней дачи самый оптимальный вариант — это деревянный дом. Выбор в пользу дерева стоит сделать и исходя из цены, поскольку дом из профилированного бруса обойдется дешевле иных вариантов, и исходя из обеспечения концептуальной разницы в сравнении с городской квартирой.
Альтернативой деревянному дому может стать каменный, например, из газобетона. Обойдется он несколько дороже, но из-за обычно небольших размеров участков и близости соседских домов может стать единственным вариантом, не противоречащим противопожарным нормам.

Загородный дом по выходным

Казалось бы, загородный дом, посещаемый по выходным и в праздники, должен иметь такие же характеристики, как и летняя дача, но быть чуть теплее. Однако все не так однозначно. В формуле идеального загородного дома появляются новые составляющие: еженедельные поездки, в том числе и в холодное время года, потребность в расчистке дорог от снега, а также возможность быстро прогревать дом.

Из-за более частых, чем в случае с летней дачей, поездок предельно приемлемым удалением от Санкт- Петербурга становится рубеж в 100 километров. И дело не в том, что летом большая проблема проехать лишний десяток километров, а в том, что делать это предстоит еще и зимой, когда на удаленных дорогах асфальт чуть проступает лишь по колеям в слое льда и снежного наката. Причем световой день зимой непродолжителен, а значит, путь на дачу и обратно будет проходить в темноте, что не способствует получению удовольствия от вождения.
Крайне желательно, чтобы путь на такую дачу пролегал через ближайшее к вашей городской квартире шоссе, чтобы городская составляющая вашего маршрута была минимальной. Согласитесь, было бы обидно иметь загородный дом в получасе езды от города и тратить на дорогу к нему по три часа в городских пробках.

Следующий момент, свойственный только домам, посещаемым по выходным, заключается в том, что, приехав пятничным вечером в холодный дом, надо будет его быстро протопить. Быстрее всего прогреть каркасный дом, потому как теплоемкость его стен наименьшая, а теплосбережение лучше. Фактически надо будет только нагреть воздух в доме, в то время как на нагрев стен энергии практически не потребуется.

Если не принимать во внимание финансовые вопросы, принципиальной разницы между ИЖС, ДНП и СНТ для данного варианта эксплуатации загородного дома нет. Значительно важнее, что дороги в поселении должны оперативно чиститься от снега. Однозначно утверждать, что дороги будут вовремя чистить только потому, что это коттеджный поселок или зона застройки ИЖС, нельзя, все очень индивидуально. Есть садоводства, в которых не нарушается норматив расчистки всех дорог в течение получаса, а есть коттеджные поселки, в которых чистят только центральную дорогу, да и то не сразу после снегопада, а по некоему графику.

Оптимальный размер участка

Трудно сделать правильный для себя выбор, не представляя, как выглядят 6, 10, 12 или 20 соток. Причем адекватное восприятие размеров можно получить только на грамотно спланированном и застроенном участке. Визуально пустой участок кажется меньше, чем застроенный, точно так же, как и меблированная комната кажется просторнее пустой.

Много земли — это очень хорошо. Если есть четкое представление, как ее использовать. Интересное наблюдение состоит в том, что среди людей, покупающих загородную недвижимость, широко распространено убеждение, что оптимальный размер участка составляет 12 соток. При этом владельцы участка такой площади часто не могут освоить всю его территорию, и какая- то его часть находится в запущенном состоянии. Это и неудивительно, ведь для того, чтобы просто подстричь газон на участке площадью 12 соток с помощью стандартных газонокосилок, уйдет целый день.

Если обратить внимание на мотивы, побуждающие стремиться к большим участкам, то оказывается, что земля нужна не для того, чтобы на ней что-то выращивать, выкапывать пруд для разведения карасей или строить футбольное поле, а скорее как буферная зона — чтобы быть подальше от соседей. Очевидно, что те же корни у поговорки, гласящей, что чем выше забор, тем лучше отношения с соседями. К слову, сплошной забор обойдется дешевле и будет эффективнее нескольких соток земли, используемых в качестве буферной зоны. Выходом может стать также покупка углового участка, граничащего с лесом, благодаря чему уменьшится количество соседей. 

Другой вопрос, не будет ли мало участка в шесть соток, который является самым распространенным и самым доступным предложением на рынке. Если вы собираетесь выращивать картошку или другую сельхозкультуру, требующую больших площадей, то на шести сотках развернуться будет сложно. Поставить же двухэтажный коттедж площадью 150 метров, баню, отдельно стоящий гараж, сделать террасу, выделить зону для парковки автомобиля, оборудовать площадку для барбекю и игровую площадку, а у забора поместить парник и пару грядок с зеленью — в принципе хватит, еще и место для газона и клумб с цветами останется.

Действительно веской причиной считать участок маленьким является его чрезмерно вытянутая форма или близко стоящие дома соседей, ограничивающие размещение вашего дома без нарушения противопожарных норм (между двумя деревянными домами должно быть не менее 16 метров).

Заканчивая тему, хотим подчеркнуть, что мы не призываем покупать маленькие участки, а хотим лишь поделиться мнением, что нельзя однозначно исключать из рассмотрения участки по шесть соток, поскольку других в устраивающем вас месте может просто не оказаться. Грамотное планирование участка, светлый сплошной забор, визуально расширяющий площадь, противошумный забор помогут решить проблему. Вполне вероятно, что какой-то из смежных участков тоже продается, а два участка по шесть соток могут стоить дешевле одного площадью 12 соток.

Коммуникации

В минимально приемлемый набор коммуникаций входят дорога и подключение к электросети. Все остальные опции приветствуются, но без них вполне можно обойтись. Магистральный газ крайне желателен в случае постоянного проживания в загородном доме, поскольку является наиболее дешевым видом топлива для отопительных приборов. Ближайшей, с точки зрения стоимости, альтернативой газу является твердое топливо (дрова, уголь, пеллеты). Рентабельность подключения магистрального газа в доме, посещаемом по выходным, и тем более на летней даче крайне сомнительна. Водопровод и систему очистки стоков не составляет проблем организовать в рамках своего участка.

Прогноз на будущее

Загородный дом покупается не на один год, и важно, чтобы в нем было комфортно жить не только сегодня, но и через несколько десятков лет. Особое внимание надо уделить развитию прилегающих к вашему участку территорий, поскольку активно влиять на этот процесс вряд ли получится. Применительно к жизни в загородном доме развитие близлежащих территорий может оказывать как положительное, так и отрицательное влияние. По- строили мост через железнодорожные пути, избавившись тем самым от пробок на ж/д переезде — и сразу же цена на недвижимость в поселках вдоль этой дороги увеличилась на десятки процентов, а где-то и в разы. Построили завод — и привлекательность загородных домов по соседству с ним резко снизилась. Начали добычу песка — цена пошла вниз, но когда получившийся карьер превратился в большое озеро, цена скакнула вверх.

Среди возможных источников информации следует вы- делить генеральные планы и схемы территориального планирования как отдельных районов Ленинградской области, так и конкретных муниципальных образований, к которым непосредственно относится интересующая территория.

На основании анализа текущей ситуации можно уверено прогнозировать, что на близлежащих к Петербургу территориях будет вестись активное строительство. Новые коттеджные поселки будут пусть медленно, но упорно осваивать пустующие ныне поля, а многоэтажки начнут расти не только в городах-спутниках, но и в поселках городского типа, стоящих вдоль основных магистралей, ведущих к Петербургу. Крайне вероятно строительство виадуков на наиболее загруженных железнодорожных переездах, а также маршрутов легкорельсовых трамваев в наиболее населенные пригороды.

Документы

Однозначной причиной отказа от покупки могут стать сомнительные документы. У участка обязательно должен быть свой отдельный кадастровый номер. Подтверждением приобретения участка должно стать оформленное на ваше имя Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии.
Заключение В фотокаталоге, расположенном в первой части журнала, собрана без малого тысяча предложений объектов загородной недвижимости, среди которых есть как готовые дома, так и пустые участки. Увидеть все своими глазами очень важно, поэтому не стоит отказываться от возможности съездить на просмотр. В конце концов, субъективный и не всегда логичный фактор «нравится — не нравится» тоже имеет значение.

Надеемся, мы смогли обратить ваше внимание на те аспекты, которые обязательно нужно учесть при выборе загородной недвижимости.