Как выбрать коттеджный поселок

Сейчас в окрестностях Петербурга участки и домовладения предлагаются в без малого полутысяче проектов, называющих себя коттеджными поселками. Среди их застройщиков есть как ответственные компании, так и откровенные продавцы воздушных замков. В этой статье мы постараемся разобраться, как избежать ошибок при выборе коттеджного поселка.

Жить в коттеджном поселке престижно и модно, но, к сожалению, далеко не все проекты, называющие себя коттеджными поселками, соответствуют сформированному имиджу. Поскольку термин «коттеджный поселок» не формализован юридически, каждый волен трактовать его на свое усмотрение и называть им любую группу земельных участков или домовладений, локализованную на определенной территории. Коттеджным поселком именуют себя и готовые поселки, состоящие из просторных новых коттеджей, расположенные на землях поселений с разрешенным использованием ИЖС (территория, предназначенная для индивидуального жилищного строительства), с асфальтированными дорогами, высоким забором по периметру, видеонаблюдением, охраной, магазином, спортивным центром и детским садиком. Даже если в поселке коттеджей как таковых и нет, а вместо них имеются сблокированные дома (таунхаусы) или малоэтажные многоквартирные дома (ситивиллы), то поселок все равно называется коттеджным. Коттеджный поселок может представлять собой и колышки в чистом поле, которыми отмечены границы размежеванных земельных участков, без каких бы то ни было признаков дорог и линий коммуникаций.

Что касается цен, то в рекламе поселков без домов могут указываться цены от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей за сотку, а в поселках с готовыми домами — от немногим более миллиона до нескольких десятков миллионов рублей за домовладение.

Классификация коттеджных поселков

Как и звездность гостиниц, классификация поселков позволяет облегчать их позиционирование в глазах покупателя. Правда, в отличие от гостиниц, общепринятой системы классификации, по которой было бы возможно безошибочно определять классность поселка, не существует. В связи с этим никто не мешает участникам рынка иметь различные представления о том, каким параметрам должен соответствовать поселок для отнесения его к тому или иному классу. Поэтому не стоит удивляться, что в зависимости от того, кто дает оценку (менеджер по продажам этого поселка или представитель конкурирующего проекта), один и тот же поселок может быть отнесен к различным классам.

Если проанализировать то, как люди, отвечающие за маркетинг в коттеджных поселках, классифицируют свои проекты, то можно вывести более-менее универсальную схему, которая будет применима для большинства участников этого рынка и позволит легче ориентироваться при выборе поселка.

Если начинать с самых доступных предложений, постепенно переходя к более дорогим, то классификация будет выглядеть так.

Пустые участки

Что собой представляет: пустые размежеванные участки, расположенные в большинстве случаев на бывших сельскохозяйственных полях.

Площадь участков: 6—12 соток.

Управляющая компания: управляющая компания отсутствует, а роль администрации выполняют несколько человек, занимающихся преимущественно продажей участков. При этом представители администрации не имеют строго графика присутствия в поселке.

Коммуникации: центральные коммуникации отсутствуют, и достоверных данных о сроке и стоимости их подключения нет.

Социальная инфраструктура: отсутствует.

Охрана: отсутствует.

Удаленность от КАД: более 20 километров.

Стоимость: от 100 тысяч до миллиона рублей.

Регулярные взносы: размер регулярных платежей и взносов не определен.

Эконом-класс

Что собой представляет: могут предлагаться как пустые участки, так и домовладения с готовыми коттеджами, таунхаусами, многоквартирными домами.

Площадь участков: 6—12 соток, 1—3 сотки в случае с участками у секций таунхаусов.

Площадь домов: до 180 кв. метров. Дома преимущественно построены по каркасной или панельной технологии, но могут быть и газобетонные коттеджи.

Управляющая компания: управление поселком может осуществляться как полноценной управляющей компанией, так и непосредственно администрацией.

Коммуникации: из центральных коммуникаций есть электричество, в некоторых случаях магистральный газ и водопровод с холодной водой.

Социальная инфраструктура: на территории поселка обычно есть детская и спортивная площадки, продовольственный магазин, здание администрации.

Охрана: поселок огорожен, осуществляется контроль доступа в поселок.

Удаленность от КАД: 5 и более километров.

Стоимость: от 300 тысяч до 1,5 миллионов за участок. Участки с домами стоят от одного до 5 миллионов.

Регулярные взносы: 3—10 тысяч рублей в месяц.

Комфорт-класс

Что собой представляет: пустые участки с подрядом или без подряда, а также участки с готовыми коттеджами.

Площадь участков: 10—20 соток.

Площадь домов: от 120 кв. метров. Построены из газобетона, клееного бруса или по монолитной технологии.

Управляющая компания: полноценная управляющая компания с полным штатом сервисных работников.

Коммуникации: электричество, газ, водопровод с холодной водой, возможно центральная канализация.

Социальная инфраструктура: спортивная и детская площадки, гостевая парковка, продуктовый магазин, здание администрации, контрольно-пропускной пункт, медицинский пункт, банкомат, аптека, кафе или ресторан.

Охрана: поселок огорожен, есть видеонаблюдение, охрана периметра поселка, осуществляется контроль доступа в поселок.

Удаленность от КАД: не более 20 километров.

Стоимость: участки с домами от 5 миллионов, а пустых участков — от 1 миллиона.

Регулярные взносы: от 5 до 20 тысяч рублей в месяц.

Дополнительно: часто присутствует единая архитектурная концепция поселка, которая может распространяться как на дома, так и на ландшафтные решения.

Бизнес-класс

Что собой представляет: от класса комфорт отличается особым местом расположения, которое примечательно с точки зрения ландшафта, экологии и удаления от любых нежелательных объектов.

Площадь участков: 12 соток и более.

Площадь домов: от 180 метров.

Управляющая компания: полноценная управляющая компания с полным штатом сервисных работников

Коммуникации: все центральные.

Социальная инфраструктура: помимо обычного набора, свойственного поселкам менее высокого класса, может включать в себя крытый спорткомплекс, супермаркет, ресторан, детский сад, медицинский центр, службу бытового обслуживания.

Охрана: охрана периметра, собственная служба безопасности, контроль доступа в поселок, видеонаблюдение.

Удаленность от КАД: до 30 километров.

Стоимость: цены на дома с участком начинаются от 10 миллионов.

Регулярные взносы: 15—50 тысяч рублей в месяц.

Дополнительно: поселок строится в едином архитектурном стиле, с детально проработанным ландшафтом.

Класс элит

Что собой представляет: уникальное месторасположение в привилегированном месте, с прекрасной экологией, интересным ландшафтом, хорошей транспортной доступностью и на большом удалении от любых нежелательных объектов. Авторские архитектурные проекты коттеджей. Большая площадь общественно-рекреационных зон.

Площадь участков: более 25 соток.

Площадь домов: 500 метров.

Управляющая компания: управляющая компания с закрепленным личным менеджером.

Коммуникации: все центральные.

Социальная инфраструктура: в таких поселках уже вполне уместны такие объекты, как поля для гольфа, собственные причалы для яхт и вертолетные площадки.

Охрана: индивидуальная охрана.

Удаленность от КАД: до 30 километров.

Стоимость: от 25 миллионов и выше.

Регулярные взносы: более 50 тысяч в месяц.

Как видно из приведенной классификации, поселки более высокого класса отличаются большей площадью домов и участков, большим числом центральных коммуникаций, более развитой социальной инфраструктурой. А вот расстояние от города у поселков разных классов не особенно отличается.

Категория земель

Большое значение имеет категория земель и вид разрешенного использования. Свежие нарезки участков и коттеджные поселки эконом-класса в большинстве своем располагаются на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования для дачного строительства (ДНП) или для ведения садоводства (СНТ). Но в небольшом проценте случаев встречаются они и на землях поселений с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В первом случае подразумевается, что в таких поселках будут строиться дачи, хотя никто не мешает жить в них круглогодично. Во втором случае предполагается постоянное проживание и возможна регистрация по месту жительства (прописка), но опять же никто не мешает пользоваться домом на землях ИЖС как дачным.

Участок с домом или без

В коттеджном поселке возможна как покупка участков, так и покупка готовых домов. С готовыми домами все более-менее понятно. В случае же с участками возможны два варианта: участки могут продаваться с подрядом и без подряда. На участках без подряда владелец сам решает, по какому проекту строить дом, какой компании поручить строительство, может строить дом самостоятельно или не строить дом вообще. Участки с подрядом подразумевают ряд ограничений. В частности, дом должен возводиться по определенному проекту и силами определенной строительной компании, которая обычно имеет эксклюзивные подряд на строительство всех домов в данном поселке.

Также существуют поселки, совмещающие в себе как пустые участки, так и участки с уже построенными домами.

Распространенные риски

Если вести речь о массовом сегменте, то есть поселках, не дотягивающих до класса комфорт, то на момент совершения сделки по купле-продаже участка в поселке нет и половины того, что должно появиться в перспективе согласно плану развития. Продажа обещаний развитой инфраструктуры и линий коммуникаций широко распространена и активно применяется для увеличения количества сделок. К сожалению, устные обещания не стоят ничего, да и закрепленные в договоре или приложениях к нему не являются гарантией их исполнения. В любом случае не стоит ожидать, что все обещанное будет исполнено в заявленные сроки.

Обещания самых разных благ, как то: подключение газа и электричества, прокладка дорог, охрана поселка, регистрация в поселке (прописка), перевод земель в другую категорию (с сельхозназначения в ИЖС) и недопущение роста регулярных платежей часто даются только для того, чтобы проект выглядел привлекательно в глазах покупателей и не уступал конкурентам по уровню благополучия. Конечно, далеко не всегда удается исполнить все из обещанного по объективным причинам, но в данном случае обещания могут даваться и без всяких намерений их исполнять. Самая частая причина неисполнения — это банальный недостаток денег у администрации. Дело в том, что сейчас объем предложений в коттеджных поселках многократно превышает спрос, и многие из поселков за прошедший год не продали ни одного участка. Прокладка коммуникаций и строительство инфраструктуры требуют больших вложений, которые несопоставимы с выручкой от продажи нескольких участков в год, и тем более теми суммами, которые могут быть собраны с небольшого числа проданных участков в качестве регулярных платежей или целевых взносов. Продажи же обычно идут плохо по причине отсутствия признаков активного строительства всей необходимой инфраструктуры. Но даже если активность заметна, то возможен вариант, что на строительство инфраструктуры в первых очередях поселка будут использованы деньги, вырученные от продажи участков во второй и третьей очередях. Откуда в этом случае будут браться деньги на строительство инфраструктуры в последней очереди поселка, большой вопрос.

Нередки случаи, когда владельцы участков в таких поселках оказываются в итоге предоставлены сами себе и вынуждены самоорганизовываться для строительства дорог, прокладки центральных коммуникаций и организации жизнедеятельности в поселке.

Внимательно надо относиться к заявляемой цене на участок: нужно хорошо представлять, что именно входит в данную стоимость. Например, участки в поселке могут быть подключены к электричеству и магистральному газу, но в цену участка стоимость коммуникаций может не входить, а их подключение придется оплачивать отдельно. Также важен не только сам факт подключения коммуникаций. В случае с электричеством имеет значение, и какая мощность выделена на ваш участок. Вполне вероятно, что в стартовый платеж будет входить лишь подключение 3 кВт, а за увеличение до 15 кВт придется платить отдельно. Дополнительные целевые взносы могут быть предусмотрены и на другие нужды.

Выше мы описывали возможную классификацию поселков, но здесь есть и свой подводный камень. Если изначально поселок позиционировался как высококлассный и предусматривал развитую инфраструктуру и участки большой площади, то из-за низких продаж и изменения конъюнктуры рынка его владельцы могут принять решение о смене концепции на более демократичную. Технически это сделать не особенно сложно: большие участки банально делятся на несколько маленьких, а общественные зоны отдаются под участки. Неприятный момент заключается в том, что те, кто успел купить участки, пока поселок имел высокий класс, вряд ли обрадуются перспективе оказаться со своими участками в окружении поселка эконом-класса и лишиться не только статуса поселка, но и обещанных общественных зон.

Особое внимание следует уделять документам, которые свидетельствуют о факте покупки вами участка в коттеджном поселке. Самое важное, что следует помнить: единственным подтверждением приобретения вами земельного участка является Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии и оформленное на ваше имя. Именно так и никак иначе, слово в слово. Участок должен иметь свой собственный кадастровый номер. Никакие членские книжки или доля в праве собственности на большой участок не могут рассматриваться как безопасный вариант.

У договора купли-продажи земельного участка не должно быть никаких приложений. В самом же договоре не должно быть упоминаний о каких-либо ваших обязательствах, кроме обязательства приобрести участок и рассчитаться за него. Это должен быть максимально простой договор, вы его должны полностью понимать.

Не стоит связываться с участками, которые не предусматривают возведение дома, а также покупать участки, находящиеся в долгосрочной аренде. Обещания перевести участок из земель лесного фонда или с видом разрешенного использования для ведения сельского хозяйства в другую категорию, строительство дома подразумевающую, равно как и из аренды в собственность, имеют мало шансов быть исполненными.

Большое значение имеет, в чьей собственности находятся общественные зоны, дороги, зоны отдыха и коммуникации в поселке. Если они остаются в собственности у управляющей компании, это создает возможность монопольного определения цен на коммунальные услуги: за уборку территории, организацию охраны, ремонт дорог, вывоз мусора, освещение улиц и т. д. Собственник дорог, то есть управляющая компания, может ограничить проезд по ним или сделать его платным для любых автомобилей, кроме вашего собственного, а вам может понадобиться доставить мебель, стройматериалы, пригласить гостей. Даже если рост регулярных платежей будет регламентирован договором, возможна ситуация, когда все общественные зоны сменят владельца, например, будут проданы. Понятное дело, что новый владелец будет на свое усмотрение формировать ценовую политику.

Чем меньше в поселке продано участков, чем ниже динамика продаж, тем дольше придется ждать начала нормальной жизни. А это значит, что даже если все купившие участки быстро отстроятся, то они будут долгие годы мирится со стройками по соседству, которые будут начинаться по мере появления владельцев у пока еще не проданных участков. Расходы же на общепоселковые нужды все это время будут делиться между теми, кто уже владеет недвижимостью в поселке, в результате чего и будут завышенными, либо на что-то не будет хватать денег.

В этом плане более перспективными смотрятся уже заселенные поселки, где налажена нормальная жизнь, построена вся инфраструктура и коммуникации. Пустые участки или участки с домами, находящимися в продаже, есть практически в любом коттеджном поселке, и цена на них не всегда принципиально выше, чем была на старте продаж.

Те, кто рассматривает покупку участка или дома в коттеджном поселке эконом-класса, есть смысл включить в число рассматриваемых вариантов участки и дома в сложившихся населенных пунктах, а также благополучных садоводствах. По своей инфраструктуре, набору центральных коммуникаций и качеству дорог этот вариант не уступает большинству коттеджных поселков эконом-класса, при этом размер регулярных платежей в них однозначно ниже.