Bсё о покупке дома и участка

Главное — место

Есть забавная присказка: «При выборе недвижимости учтите три главных фактора — место, место и еще раз место». Глубокий смысл ее важно постигнуть до покупки, а не после. Дом можно снести, перестроить, сосны посадить, участок поднять и т. д., это вопрос денег, и не всегда больших. Но нельзя убрать трассу под окнами, помойку на углу улицы, дома вокруг, состояние которых будет вас раздражать, бетонный заводик напротив. Так что смотреть сначала надо вокруг.

Начинаем с определения перечня мест, которые вас будут устраивать по большинству параметров.

Помимо сугубо личностных «нравится — не нравится», есть общие признаки, отличающие хорошее место от плохого. Прежде всего, в непосредственной близости не должно быть свалок, крупных предприятий, загруженных автомобильных или железных дорог, а также других опасных, экологически загрязненных, плохо пахнущих, шумных или по иным причинам неприятных объектов.

Приветствуются чистый воздух, малонагруженные дороги с качественным покрытием, а также близость таких составляющих загородной жизни, как лес и водоем.

Много информации об интересующем районе дают карты и спутниковые снимки таких сервисов, как maps.yandex.ru или maps.google.ru. Снимки имеют настолько высокую детализацию, что позволяют рассмотреть каждый дом, каждый участок и каждую дорожку, измерить реальное расстояние до леса, озера или магазина. Помимо этого можно увидеть, что скрывается за лесополосой, холмом, высоким забором. Еще больше информации содержится на картах сервиса wikimapia.org. Этот сервис позволяет самим пользователям описывать местность, в которой они живут. В результате оказывается подписан каждый мало-мальски значимый объект, вплоть до пожарных водоемов и ларьков с продуктами в садоводствах. На основании этой информации можно составить общее представление о местности и сопоставить со своими запросами.

Кроме того, важную роль в грамотном выборе места для загородного дома играет предполагаемый характер его эксплуатации. Не все рекомендации по выбору места универсальны. Например, «школа рядом» для отдыха плохо, а для постоянной жизни семьи — отлично. «Рядом грибной лес, соседний дом в 500 м» для дачи, отдыха очень хорошо, а для постоянной жизни — не очень.

Выбираем дом для постоянного проживания

Итак, если вы выбираете дом или участок для постоянного проживания, нужно обеспечить максимальное удобство для деятельности всех членов семьи. В пешей доступности должны быть школа, детсад, магазины, остановка общественного транспорта, поликлиника, почта и т. д.

Если работа и учеба будут проходить в городе, важным становится расстояние до СПб. В случае необходимости ежедневных поездок получасовая разница в пути перевесит чашу весов в пользу дома, который находится ближе, даже если он проигрывает по другим характеристикам. Полчаса на работу, полчаса домой — это уже час, а за год это 250 часов (если считать только рабочие дни). В пути теряется не только время, которое можно было бы выделить на сон или полезные дела, но и деньги, затрачиваемые на топливо.

Если необходима регистрация по месту жительства (прописка), важными становятся формальные характеристики участка и дома. Для прописки необходимо, чтобы дом назывался «жилым»: такой дом может быть зарегистрирован на участке, категория которого «земли населенного пункта», а назначение — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Для таких участков в стране действуют нормы обеспечения всем необходимым для постоянной жизни, социальной инфраструктурой, дорогами, коммуникациями и т. д.

Участок ЛПХ будет предпочтительнее, если вы планируете заниматься сельским хозяйством, завести корову, курочек и др. Нормы площади для участков ЛПХ больше, земельный налог меньше, чем для ИЖС, и предназначены они для жизни семьи и ведения хозяйства, имеют ряд преференций по кредитованию и получению сопроводительной и разрешительной документации на произведенную сельхозпродукцию.

Обратите внимание, что участки ЛПХ могут быть не только на землях поселения, но и на землях сельхозназначения, где строительство жилых домов не предусматривается.

Выбираем дом для сезонного проживания

Дача может находиться на участке, категория которого — сельскохозяйственные земли, а назначение — под дачи или для садоводства. Участки для сезонного проживания существенно дешевле, поэтому можно получить лучший дом за те же деньги.

Выбирая между СНТ (Садоводческое некомерческое товарищество) и ДНП (Дачное некомерческое партнерство), обратите внимание на сумму взносов и список услуг, предлагаемых за эти взносы. В современных коттеджных поселках (которые в большинстве своем относятся к ДНП) размер платежей от 5 до 50 тысяч рублей в месяц, что значительно выше, чем в садоводствах, и уровень сервиса в коттеджных поселках обычно превосходит тот, что доступен в СНТ. Однако есть садоводства, в которых за 5—10 тысяч в год предлагают почти то же самое, что и в хорошем коттеджном поселке, за счет большой активности председателя, но это скорее исключение из общего правила. Даже небогатый перечень сервисов, что имеется в большинстве садоводств, может оказаться вполне достаточным, а платить за оперативную расчистку снега на дорогах, используя дачу только в теплое время года, может быть, и не нужно.

Поселения со статусом СНТ образовывались в основном в советское время, то есть средний возраст СНТ составляет около пятидесяти лет. За полвека их успели обжить, вырастить плодовые деревья, построить и укатать до состояния камня дороги, провести электричество, летний водопровод, а иногда и магистральный газ. Обратной стороной возраста являются не особенно широкие улицы и социальная неоднородность.

Поселки ДНП в основной своей массе относительно молодые, построенные на землях, еще недавно бывших колхозными полями. Как следствие, территория находится в процессе обустройства, это требует дополнительных расходов и времени.

Расстояние до города от летней дачи не является критичным. Конечно, ездить далеко не хочется, но учитывая, что делать это придется один-два раза в неделю, можно согласиться на 100—150 километров от Петербурга. Пробки сконцентрированы в городе и рядом с ним, их придется преодолевать и тем, кто живет в километре от КАД, и тем, кто в сотне. А за чертой города десяток километров по свободной летней дороге вас не испугает. Награда же за лишние километры весомая. Чем дальше от города, тем чище воздух, интересней природа, меньше народа, ниже цена.

Загородный дом по выходным

Казалось бы, загородный дом, посещаемый по выходным и в праздники, должен иметь такие же характеристики, как и летняя дача, но быть чуть теплее. Однако все не так однозначно. В формуле идеального загородного дома появляются новые составляющие: еженедельные поездки, в том числе и в холодное время года, потребность в расчистке дорог от снега, а также возможность быстро прогревать дом.

Из-за более частых, чем в случае с летней дачей, поездок предельно приемлемым удалением от Петербурга становится рубеж в 100 километров.

И дело не в том, что летом большая проблема проехать лишний десяток километров, а в том, что делать это предстоит еще и зимой, когда на удаленных дорогах асфальт чуть проступает лишь по колеям в слое льда и снежного наката.

Если не принимать во внимание финансовые вопросы, принципиальной разницы между ИЖС, ДНП и СНТ для данного варианта эксплуатации загородного дома нет. Значительно важнее, что дороги в поселении должны оперативно чиститься от снега. Однозначно утверждать, что дороги будут вовремя чистить только потому, что это коттеджный поселок или зона застройки ИЖС, нельзя, все очень индивидуально. Есть садоводства, в которых не нарушается норматив расчистки всех дорог в течение получаса, а есть коттеджные поселки, в которых чистят только центральную дорогу, да и то не сразу после снегопада, а по некоему графику.

Оптимальный размер участка

Трудно сделать правильный для себя выбор, не представляя, как в реальности выглядят 6, 10, 12 или 20 соток. Причем адекватное восприятие размеров можно получить только на грамотно спланированном и застроенном участке. Визуально пустой участок кажется меньше, чем застроенный, точно так же, как и меблированная комната кажется просторнее пустой.

Много земли — это очень хорошо. Если есть четкое представление, как ее использовать. Интересное наблюдение состоит в том, что среди людей, покупающих загородную недвижимость, широко распространено убеждение, что оптимальный размер участка составляет 12 соток. При этом владельцы участка такой площади часто не могут освоить всю его территорию, и какая-то его часть находится в запущенном состоянии. Это и неудивительно, ведь для того, чтобы просто подстричь газон на участке площадью 12 соток с помощью стандартных газонокосилок, уйдет целый день.

Если обратить внимание на мотивы, побуждающие стремиться к большим участкам, то оказывается, что земля нужна не для того, чтобы на ней что-то выращивать, выкапывать пруд для разведения карасей или строить футбольное поле, а скорее как буферная зона — чтобы быть подальше от соседей. Очевидно, у поговорки, гласящей, что, чем выше забор, тем лучше отношения с соседями, те же корни. К слову, сплошной забор обойдется дешевле и будет эффективнее нескольких соток земли, используемых в качестве буферной зоны. Выходом может стать также покупка участка, граничащего с лесом или полем, благодаря чему уменьшится количество соседей. Другой вопрос, не будет ли мало участка в шесть соток, который является самым распространенным и самым доступным предложением на рынке. Если вы собираетесь выращивать картошку или другую сельхозкультуру, требующую больших площадей, то на шести сотках развернуться будет сложно. Поставить же двухэтажный коттедж площадью 150 метров, баню, отдельно стоящий гараж, сделать террасу, выделить зону для парковки автомобиля, оборудовать площадку для барбекю и игровую площадку, а у забора поместить парник и пару грядок с зеленью — в принципе хватит, еще и место для газона и клумб с цветами останется. Вполне вероятно, что какой-то из смежных участков тоже продается или может быть выставлен на продажу в будущем, а два участка по шесть соток могут стоить дешевле одного площадью 12 соток.

Действительно веской причиной считать участок маленьким является его чрезмерно вытянутая форма или близко стоящие дома соседей, ограничивающие размещение вашего дома без нарушения противопожарных норм.

В таблице приведены минимальные противопожарные расстояния между жилыми строениями

Материал несущих и ограждающих конструкций строения		Расстояния, м
		А	Б	В
А	Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы	6	8	10
Б	То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами	8	10	12
В	Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов	10	12	15

Коммуникации

В минимально приемлемый набор коммуникаций входят дорога и подключение к электросети. Все остальные опции приветствуются, но без них вполне можно обойтись. Магистральный газ крайне желателен в случае постоянного проживания в загородном доме, поскольку является наиболее дешевым видом топлива для отопительных приборов. Ближайшей, с точки зрения стоимости, альтернативой газу является твердое топливо (дрова, уголь, пеллеты). Рентабельность оплаты подключения магистрального газа в доме, посещаемом по выходным, и тем более на летней даче крайне сомнительна. Центральный водопровод очень удобен, но современные решения позволяют организовать водопровод и систему очистки стоков в рамках своего участка без нарушения экологических и санитарных норм.

Грунты

При выборе участка большое значение имеет рельеф и грунты, на которых он расположен. В первую очередь это важно с точки зрения строительства дома. Современные технологии позволяют возвести фундамент для дома практически на любом грунте. Ни торф, ни глина, ни высокий уровень грунтовых вод, ни сильно выраженный рельеф не являются непреодолимым препятствием. Весь вопрос в том, во сколько обойдется строительство надежного фундамента на таком грунте и облагораживание участка. Обычно участки с проблемными грунтами продаются дешевле, и если размер скидки сопоставим с увеличением расходов на строительство, вызванных особенностями грунтов, то нет повода исключать такой участок из рассмотрения.

Ненужный дом

Заброшенные дома на участках обычно не влияют на его стоимость, то есть идут как бы в подарок. С одной стороны, снести такой подарок, если он не нужен, стоит денег, с другой — если дом не в критично аварийном состоянии, то ему еще можно придумать применение. Во-первых, к нему как минимум подключено электричество, а значит, на время строительства нового дома электроэнергией стройка будет обеспечена. Во-вторых, в него можно поселить строителей на время стройки. В-третьих, его можно использовать для хранения материалов и инструмента. В зависимости от состояния дома, после стройки его, возможно, удастся переоборудовать под гостевой дом, баню, гараж, сарай, мастерскую или детский игровой домик.

Документы

Однозначной причиной отказа от покупки могут стать сомнительные документы. У участка, который вы покупаете, обязательно должен быть кадастровый номер. Право собственности возникает на основании договора купли-продажи объекта, подтверждением приобретения участка должно стать оформленное на ваше имя Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии. Если вам предлагают другие схемы, лучше обратиться к специалисту агентства, который работает по загородной недвижимости.

Заключение

В фотокаталоге, расположенном в первой части журнала, собрана без малого тысяча предложений объектов загородной недвижимости, среди которых есть как готовые дома, так и пустые участки. Даже если объект устраивает вас не по всем параметрам — звоните, расспрашивайте, уточняйте и смотрите. Увидеть все своими глазами очень важно, поэтому не стоит отказываться от возможности съездить на просмотр. Может, в результате вы познакомитесь с районом, который вам понравится, может, субъективный и не всегда логичный фактор «нравится — не нравится» окажется решающим, и вы решите купить.