Коттеджные поселки: покупаем грамотно

Где при покупке объектов недвижимости больше подводных камней, на городском рынке или на загородном? Однозначного ответа на этот вопрос нет. У каждого из рынков своя специфика и свои нюансы.

Главное отличие в том, что на городском рынке представлено в основном типовое жилье, а на загородном — каждый объект индивидуален. Кроме того, если в городе предметом сделки является только сама квартира, то на загородном дом продается вместе с участком земли, на котором он находится и который имеет свои особенные характеристики. Большое значение имеет статус земли, локация, природное окружение, наличие коммуникаций и подъездных путей, материала строительства дома и т. д. Существует и такая объективная вещь, как особенности российского земельного законодательства.

Характеристики земли

Прежде чем заняться поиском земельного участка, говорят эксперты агентства недвижимости «Прогаль», нужно четко представлять, с какой целью он покупается. Если вам в дальнейшем потребуется прописка, то нужно искать коттеджный поселок, расположенный на землях поселений с назначением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для личного подсобного хозяйства. В других случаях прописки если и можно добиться, то только через суд.

Использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель должен убедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качестве садового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования. Например, на участках, целевое назначение которых — огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. Правда, в прошлом году был прецедент, когда через Конституционный суд РФ несколько граждан добились права прописаться в дачном доме. Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов: приусадебные и полевые. Приусадебный участок находится в границах поселений, жилой дом на нем строить можно. На полевом участке по закону строить нельзя.

Бывают случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель, например из участка сельхозназначения в земли населенных пунктов. Таким уверениям доверять нельзя. Для проведения процедуры перевода земель из одной категории в другую существует множество требований, но даже если все они соблюдены, дело это не быстрое и требует значительных вложений.

Но есть и другие схемы «продажи», с которыми, с нашей точки зрения, связываться не стоит. Иногда организаторы поселка на необходимую подготовительную работу не хотят тратить свои деньги или не имеют их, и потому привлекают деньги будущих владельцев участков. Это может быть оформлено в соответствии с действующим законодательством, но это никоим образом не будет продажей участка.

Например, организуется СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) или ДНП (дачное некоммерческое партнерство), и вам предлагают стать его членом за деньги. В качестве документа вы получите членскую книжку, в которой будет отмечено, что вы внесли деньги в качестве вступительного или целевого взноса.

Может быть, на собранные деньги организаторам удастся проделать всю необходимую работу, и через несколько лет они по всем правилам оформят с вами сделку купли-продажи участка. Территории общего пользования в поселке будут, как правило, оформлены в собственность Управляющей компании, создаваемой застройщиком на стадии начала продаж. Она же будет обслуживать поселок в дальнейшем: вывозить мусор, расчищать от снега дороги, обслуживать столбы освещения и т. п.

Однако бывает и так: девелоперу на стадии оформления СНТ или ДНП что-то не удастся согласовать, у него кончатся деньги, партнерство развалится, и тогда ваши вложения пропадут, и претензии предъявлять будет некому: вы ничего не покупали с точки зрения закона, вы вступали в добровольную организацию.

Специалисты АН «Прогаль» рассказывают и о другой, еще более опасной схеме. Часто большие участки сельскохозяйственных земель приобретались и оформлялись в собственность некими лицами в инвестиционных целях. Потом они решили продавать доли этого большого участка по бросовым ценам. Казалось бы, все законно. Однако новым собственникам не разъяснялись их права и обязанности, возникающие после покупки доли. Их участки не выделены, «не размежеваны», как говорят специалисты, а значит, их права ограничены правами других дольщиков. Все дальнейшие действия на этой земле могут происходить с согласия всех совладельцев, а их могут быть сотни. На таком участке, даже если вам показали ваш кусочек, нельзя строиться: все строения также будут в долевой собственности всех дольщиков.

Водоемы и лес

Нахождение коттеджного поселка у озера, реки или в лесу обычно расценивается как фактор, влияющий на увеличение стоимости объектов недвижимости. Но есть здесь и свои риски, продиктованные водным и лесным Кодексами. Например, при строительстве дома в водоохраной зоне не обойтись без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Многое зависит от того, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утвержден генплан, или нет. Если генплан есть, то проблем с застройкой, скорее всего, не будет, потому что все требования законодательства уже учтены при зонировании территории. В противном случае «хлопот не оберешься», а в крайних случаях уже построенные объекты муниципальные власти могут заставить снести по суду. Конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, складировать удобрения и т. п. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона.

Ограничения по использованию возможны и на землях, принадлежащих различным ведомствам. Известны громкие скандалы последних времен, связанные с землями Минобороны. Что будет с коттеджными поселками, построенными на этих, незаконно переданных под строительство жилья, землях, пока неясно. Поэтому в случае малейших сомнений нужно проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченных в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений.

С подрядом и без

Еще одна распространенная опасность купить неликвидный товар — приобретение надела в коттеджном поселке на стадии «чистого поля». Это тот самый случай, когда покупатель должен внимательно изучить все правоустанавливающие документы, желательно при участии специалиста. Покупать участки «без ничего», то есть без коммуникаций и без подряда на строительство, закон не запрещает. Но во сколько времени и средств потребуется на строительство, просчитать порой невозможно. Если коммуникаций в поселке еще нет, а место вам очень понравилось, да и цена устраивает, тогда необходим грамотный договор с девелопером, где будут четко прописаны обязательства последнего. Заместитель генерального директора ГСК Берег Владимир Гриднев уточняет: «У застройщика должен быть пакет согласований с ресурсоснабжающими организациями на подключение к сетям. Само подключение должна производить специализированная сертифицированная организация. Все документы должны быть “прозрачны” и предоставлены покупателю».

Узнайте также, сколько будет стоить подключение к коммуникациям вашего будущего дома, обычно это от 100 до 500 тысяч за коммуникацию, и решите, согласны ли вы платить эти деньги.

Часто земельные участки в коттеджном поселке продаются с подрядом. Купивший участок в таком поселке обязуется возвести дом только с помощью аффилированной с организатором коттеджного поселка строительной компании и только по определенным, предоставленным вам на выбор, проектам. Это очень удобно, так как вам не надо заниматься стройкой самим или искать и нанимать строителей. Образцы домов вы можете посмотреть и внести в проекты небольшие изменения по своему желанию. В чем может быть подвох? Если вы покупаете готовый дом, то оплачиваете то, что видите. Вы можете оценить качество работ и материалов или пригласить специалистов, которым доверяете, чтобы они оценили. И начинаете пользоваться этим домом сразу после оплаты.

Когда вы подписываете договор подряда, вы оплачиваете то, что вам обещают построить. Есть некоторый риск, что строительство затянется, что качество будет отличаться от качества образца, что строительная фирма прекратит свое существование за время строительства. На это можно пойти, если вы получаете какие-то преимущества: участок вам продают по заниженной цене, дарят подведение коммуникаций, предлагают варианты рассрочек или поэтапной оплаты и т. д.

Земельный участок с домом

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ, при продаже здания или сооружения к его приобретателю переходят права и на земельный участок, на котором расположен объект. Таким образом, договор купли-продажи в поселке с готовыми домами охватывает два объекта недвижимости: здание (сооружение) и земельный участок. Эти два объекта при купле-продаже неразрывны.

Отдельный вопрос — это качество строительства объектов, возведенных на продажу и оформленных в собственность в упрощенном порядке, по «дачной амнистии». Здесь можно столкнуться с ненадлежащим выполнением строительных работ, ведь законодательством не предусмотрена сдача объектов малоэтажной застройки в эксплуатацию с участием контролирующих органов, как это существует на рынке многоэтажного строительства.

То же касается приобретения коттеджа на вторичном рынке. Чтобы в ближайшем будущем не пришлось ремонтировать внешне очень понравившийся вам дом, желательно его осматривать в присутствии опытного строителя или эксперта. Нелишне ознакомиться с репутацией подрядчика, а также документацией: сметой, накладными на приобретенные строительные материалы и т. п.

Также необходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа. Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью.

На рынке можно часто встретить «недострой». Приобретать такие объекты, конечно, можно, но прежде стоит подсчитать, во сколько обойдется «доведение его до ума».

Как оформить сделку

Ключевыми являются слова: «оформить сделку». В результате сделки вы должны стать собственником земельного участка и дома, ваше право собственности должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Этот факт подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности. На что еще следует обратить внимание?

Первое. Вы должны знать, что единственным подтверждением приобретения вами земельного участка является Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии и оформленное на ваше имя. Именно так и никак иначе, слово в слово. Участок должен иметь свой собственный кадастровый номер.

Второе. У договора купли-продажи земельного участка не должно быть никаких приложений. В самом же договоре не должно быть упоминаний о каких-либо ваших обязательствах, кроме обязательства приобрести участок и рассчитаться за него. Это должен быть максимально простой договор, вы его должны полностью понимать.

Многие пытаются найти в интернете людей, уже купивших участки в интересующем их поселке. Но довольные клиенты редко пишут отзывы, поэтому отзывы пишутся либо сотрудниками компаний, либо недовольными клиентами, которые часто искажают факты или подменяют их своими эмоциями.

Профессионал вам в помощь

Кратко перечислим, что нужно сделать, чтобы покупка загородного коттеджа в организованном поселке не обернулась для вас неприятностями.

Нужно тщательно проверять документы на дом и землю, заключать грамотные договоры, иметь представление о планирующейся застройке близлежащей территории и т. д.

Возможно ли это сделать без специальной подготовки? Наверное, да, но это займет у неподготовленного покупателя массу времени. С нашей точки зрения, цивилизованный процесс покупки загородного объекта могут обеспечить хорошо зарекомендовавшие себя на рынке агентства, специализирующиеся на сделках именно с загородной недвижимостью.

Пригласите опытного специалиста по загородной недвижимости, практикующего в том районе, где вы собрались приобретать участок или коттедж. Почему не юриста? Можно еще и юриста. Но кроме знания юридических норм, необходимы знания территории: репутации места, ситуации с подведением коммуникаций, перспектив развития территории (рядом собираются строить горнолыжный курорт или мусороперерабатывающий завод, разница есть) и многое другое.

Документы на все объекты, предлагаемые агентством недвижимости «Прогаль», проверены специалистами. Агент не только покажет покупателю документы, но и расскажет обо всех особенностях, ограничениях права собственности. Мы берем на себя организацию подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности на имя покупателя. Мы сотрудничаем и с коттеджными поселками, если их документы прозрачны, если они продают «готовые» участки.

 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТА

Владимир Гриднев, зам. генерального директора компании «ГСК “Берег”»

К сказанному выше, пожалуй, стоит добавить следующее. Считается, что риски при покупке загородной недвижимости минимальны, если поселок полностью готов: дома построены, из кранов течет вода, в коттеджах и вдоль улиц горит свет, а по дорогам можно ездить. Однако уже на стадии эксплуатации дома и в процессе проживания в поселке покупатель может столкнуться с недоработками застройщика. И наоборот, в строящемся поселке риски могут быть сведены к минимуму.

В пользу добросовестности застройщика будет говорить прежде всего «прозрачность» документации. Наведите справки, поинтересуйтесь другими объектами застройщика, не поленитесь ознакомиться с практикой арбитражных судов на предмет фигурирования в судебном процессе имени девелопера. Если у девелопера есть собственная генподрядная организация, которая будет заниматься строительством дорог, общественных зон и домов в поселке, узнайте, в какой СРО она состоит (и состоит ли вообще). Узнайте также, проводились ли гидрогеологические исследования местности: от их результатов зависят типы фундаментов, которые можно возводить в данной местности, а также качество и просто наличие в достаточном количестве питьевой воды.